Umowa dzierżawy gruntu rolnego to kluczowy dokument regulujący relacje między właścicielem ziemi a dzierżawcą. Prawidłowo sporządzona umowa chroni interesy obu stron i zapobiega potencjalnym konfliktom w przyszłości. Warto wiedzieć, że umowa taka powinna być zawarta w formie pisemnej, choć przepisy nie wymagają formy aktu notarialnego (chyba że dotyczy dzierżawy na okres dłuższy niż 30 lat).
Każda umowa dzierżawy gruntu rolnego powinna precyzyjnie określać dane stron umowy, dokładny opis przedmiotu dzierżawy (w tym numery działek, powierzchnię, klasę gruntów), okres trwania dzierżawy oraz wysokość i terminy płatności czynszu. Szczególnie ważne jest dokładne określenie granic dzierżawionego gruntu, najlepiej z odniesieniem do map geodezyjnych lub ewidencyjnych.
Warto również uregulować kwestie związane z możliwością poddzierżawy, warunkami rozwiązania umowy przed terminem oraz odpowiedzialnością za utrzymanie gruntu w odpowiednim stanie. Dobrze skonstruowana umowa dzierżawy powinna uwzględniać specyfikę działalności rolniczej, w tym cykle upraw czy hodowli.
Poniżej przedstawiamy wzór umowy dzierżawy gruntu rolnego, który może służyć jako podstawa do stworzenia własnego dokumentu dostosowanego do indywidualnych potrzeb i okoliczności.
UMOWA DZIERŻAWY GRUNTU ROLNEGO
Panem/Panią ……………………., zamieszkałym/ą w ……………………., legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ……… nr ………………, PESEL ……………………., zwanym/ą dalej Wydzierżawiającym,
a
Panem/Panią ……………………., zamieszkałym/ą w ……………………., legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ……… nr ………………, PESEL ……………………., zwanym/ą dalej Dzierżawcą.
§ 1. Przedmiot umowy
- Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości rolnej położonej w miejscowości ……………………., gmina ……………………., obejmującej działki o numerach ewidencyjnych ……………………., o łącznej powierzchni ……… ha, dla której Sąd Rejonowy w ……………………. prowadzi księgę wieczystą KW nr …………………….
- Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy do używania i pobierania pożytków grunt rolny opisany w ust. 1, a Dzierżawca grunt ten przyjmuje w dzierżawę.
- Klasy gruntów wchodzących w skład przedmiotu dzierżawy: …………………….
- Granice przedmiotu dzierżawy określa załączona mapa ewidencyjna stanowiąca załącznik nr 1 do niniejszej umowy.
§ 2. Czas trwania dzierżawy
- Umowa zostaje zawarta na okres ……… lat, tj. od dnia ……………………. do dnia …………………….
- Wydanie przedmiotu dzierżawy nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego stanowiącego załącznik nr 2 do niniejszej umowy.
§ 3. Czynsz dzierżawny
- Dzierżawca zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu roczny czynsz dzierżawny w wysokości ……………………. zł (słownie: …………………….) płatny z góry do dnia ……… każdego roku.
- Czynsz będzie płatny przelewem na rachunek bankowy Wydzierżawiającego nr ……………………. lub gotówką za pokwitowaniem.
- Czynsz dzierżawny będzie waloryzowany co roku o wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS za rok poprzedni.
§ 4. Obowiązki stron
- Dzierżawca zobowiązuje się używać przedmiot dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem i zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.
- Dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać bez pisemnej zgody Wydzierżawiającego.
- Dzierżawca zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich obciążeń publicznoprawnych związanych z posiadaniem przedmiotu dzierżawy, w tym podatku rolnego.
- Wydzierżawiający ma prawo do kontroli przedmiotu dzierżawy w zakresie jego właściwego użytkowania, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu z Dzierżawcą.
§ 5. Rozwiązanie umowy
- Każda ze stron może wypowiedzieć niniejszą umowę z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku dzierżawnego.
- Wydzierżawiający może rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli Dzierżawca zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności lub używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową.
§ 6. Postanowienia końcowe
- Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
- W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
- Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
- Mapa ewidencyjna gruntu
- Protokół zdawczo-odbiorczy
Jak prawidłowo skonstruować umowę dzierżawy gruntu rolnego
Przedstawiony powyżej wzór umowy dzierżawy gruntu rolnego zawiera najważniejsze elementy, które powinny znaleźć się w takim dokumencie. Poniżej omówiono kluczowe aspekty, na które należy zwrócić szczególną uwagę przy sporządzaniu własnej umowy.
Dokładny opis przedmiotu dzierżawy
Precyzyjne określenie granic dzierżawionego gruntu jest absolutnie kluczowe. Warto załączyć do umowy mapę ewidencyjną, a także wskazać numery działek, ich powierzchnię oraz klasy gruntów. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko późniejszych nieporozumień dotyczących zakresu dzierżawy.
Czas trwania umowy
Umowa dzierżawy może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. W przypadku gruntów rolnych zaleca się jednak zawieranie umów na czas określony, dostosowany do cyklu produkcji rolnej. Warto pamiętać, że umowa dzierżawy zawarta na okres dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieokreślony.
Czynsz dzierżawny
Czynsz może być określony w pieniądzu lub w naturze (np. w określonej ilości płodów rolnych). Należy jasno określić wysokość czynszu, terminy i sposób płatności. Dobrą praktyką jest również uwzględnienie w umowie mechanizmu waloryzacji czynszu, np. o wskaźnik inflacji.
Dodatkowe klauzule warte rozważenia
Podstawowy wzór można rozszerzyć o dodatkowe postanowienia, które mogą być istotne w konkretnych sytuacjach:
Prawo pierwokupu
Można wprowadzić klauzulę przyznającą dzierżawcy prawo pierwokupu dzierżawionego gruntu w przypadku, gdyby właściciel zdecydował się na jego sprzedaż.
Nakłady na przedmiot dzierżawy
Szczególnie ważne jest uregulowanie kwestii nakładów na dzierżawiony grunt. Należy określić, które nakłady dzierżawca może ponosić bez zgody wydzierżawiającego, a które wymagają takiej zgody. Warto również ustalić zasady rozliczeń nakładów po zakończeniu dzierżawy.
Siła wyższa
Warto rozważyć wprowadzenie postanowień dotyczących sytuacji nadzwyczajnych, takich jak klęski żywiołowe, które mogą wpłynąć na możliwość korzystania z przedmiotu dzierżawy lub wysokość czynszu.
Formalności związane z umową dzierżawy
Po podpisaniu umowy dzierżawy gruntu rolnego warto dopełnić kilku formalności:
- Zgłoszenie umowy dzierżawy do ewidencji gruntów i budynków – pozwala to na prawidłowe naliczanie podatku rolnego
- Zgłoszenie umowy dzierżawy do właściwego urzędu gminy – dzierżawca jest zobowiązany do płacenia podatku rolnego
- Rozważenie zgłoszenia umowy do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa – może to być istotne przy ubieganiu się o dopłaty bezpośrednie
Należy pamiętać, że dzierżawca może ubiegać się o dopłaty bezpośrednie do dzierżawionych gruntów rolnych, jeśli faktycznie użytkuje te grunty i spełnia pozostałe warunki określone w przepisach.
Rozwiązanie umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy może zostać rozwiązana na kilka sposobów:
- Z upływem czasu, na który została zawarta
- Za porozumieniem stron
- Przez wypowiedzenie przez jedną ze stron (zgodnie z warunkami określonymi w umowie)
- Bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadkach przewidzianych w umowie lub przepisach prawa
W przypadku gruntów rolnych istotne jest, aby termin wypowiedzenia umowy był dostosowany do cyklu produkcyjnego. Zgodnie z art. 704 Kodeksu cywilnego, jeżeli termin wypowiedzenia nie został w umowie określony, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Zarówno przy rozpoczęciu, jak i zakończeniu dzierżawy warto sporządzić szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy. Dokument ten powinien zawierać opis stanu gruntu, istniejących zabudowań, ogrodzeń, urządzeń melioracyjnych oraz innych elementów istotnych dla użytkowania nieruchomości rolnej. Dobrze przygotowany protokół może zapobiec wielu sporom przy zakończeniu dzierżawy.
Pamiętaj, że wzór umowy zawsze warto dostosować do indywidualnych potrzeb i specyfiki konkretnej sytuacji. W przypadku wątpliwości zaleca się skonsultowanie treści umowy z prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym.