Prawo budowlane Prawo gospodarcze Umowy cywilnoprawne Umowy handlowe

Umowa o roboty budowlane: Kluczowe elementy i wzór do pobrania

8 maja 2025
Bartosz Jakubowski

Umowa o roboty budowlane to kluczowy dokument regulujący relacje między inwestorem a wykonawcą podczas realizacji projektu budowlanego. Prawidłowo sporządzona umowa chroni interesy obu stron i minimalizuje ryzyko potencjalnych sporów w przyszłości.

Podstawowym elementem każdej umowy o roboty budowlane powinno być precyzyjne określenie przedmiotu umowy, czyli szczegółowy opis prac, które wykonawca zobowiązuje się zrealizować. Warto dołączyć do umowy dokumentację techniczną, kosztorys oraz harmonogram prac, które stanowić będą jej integralną część. Dzięki temu obie strony będą miały jasność co do zakresu i sposobu realizacji inwestycji.

Kolejnym istotnym elementem jest ustalenie wynagrodzenia wykonawcy oraz harmonogramu płatności. Wynagrodzenie może być ryczałtowe (z góry określona kwota) lub kosztorysowe (uzależnione od faktycznie wykonanych prac). Należy również określić terminy realizacji poszczególnych etapów prac oraz termin końcowy. Warto rozważyć wprowadzenie systemu płatności etapowych, powiązanych z konkretnymi kamieniami milowymi projektu, co motywuje wykonawcę do terminowej realizacji poszczególnych faz budowy.

W umowie o roboty budowlane powinny znaleźć się również postanowienia dotyczące gwarancji i rękojmi, procedury odbiorów częściowych i końcowych, a także konsekwencje niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, w tym kary umowne. Istotne jest również określenie zasad wprowadzania zmian do umowy oraz rozwiązywania potencjalnych sporów. Pamiętajmy, że dobrze skonstruowane zapisy dotyczące odpowiedzialności za wady mogą uchronić inwestora przed kosztownymi naprawami w przyszłości.

Szczególną uwagę należy zwrócić na precyzyjne określenie procedur odbiorowych, które stanowią kluczowy moment weryfikacji jakości wykonanych prac. Warto dokładnie opisać kryteria odbioru oraz sposób dokumentowania ewentualnych usterek i terminy ich usunięcia. Dobrą praktyką jest także określenie w umowie zasad komunikacji między stronami oraz wskazanie osób odpowiedzialnych za nadzór nad realizacją kontraktu.

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE

Zawarta w dniu ………………………. w ………………………. pomiędzy:
………………………………….. zamieszkałym/ą w ………………………. przy ul. ………………………., PESEL: ………………………. zwanym/ą dalej „Inwestorem”,
a
………………………………….. z siedzibą w ………………………. przy ul. ………………………., NIP: ………………………., reprezentowanym przez …………………………………, zwanym dalej „Wykonawcą”.

§ 1. PRZEDMIOT UMOWY

1. Inwestor zleca, a Wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót budowlanych polegających na: …………………………………..
2. Szczegółowy zakres prac określa dokumentacja techniczna stanowiąca Załącznik nr 1 do niniejszej umowy.

§ 2. TERMINY REALIZACJI

1. Strony ustalają następujące terminy realizacji robót:
  • Rozpoczęcie robót: ……………………….
  • Zakończenie robót: ……………………….

§ 3. WYNAGRODZENIE

1. Za wykonanie przedmiotu umowy Strony ustalają wynagrodzenie w wysokości ………………………. zł brutto (słownie: ………………………………….).
2. Wynagrodzenie będzie płatne w następujący sposób:
  • Zaliczka w wysokości ………. % wartości umowy, tj. ………………………. zł, płatna w terminie ………. dni od podpisania umowy;
  • Pozostała kwota ………………………. zł, płatna w terminie ………. dni od podpisania protokołu odbioru końcowego.

§ 4. OBOWIĄZKI STRON

Obowiązki Wykonawcy:

  1. Wykonanie robót zgodnie z dokumentacją techniczną, obowiązującymi przepisami i normami.
  2. Zapewnienie materiałów, narzędzi i sprzętu niezbędnych do realizacji umowy.
  3. Utrzymanie porządku na terenie budowy.
  4. Przestrzeganie przepisów BHP i przeciwpożarowych.

Obowiązki Inwestora:

  1. Przekazanie terenu budowy w terminie do dnia ……………………….
  2. Zapewnienie nadzoru inwestorskiego.
  3. Terminowa zapłata wynagrodzenia.

§ 5. ODBIÓR ROBÓT

1. Strony ustalają następujące rodzaje odbiorów:
  • Odbiory częściowe – po zakończeniu poszczególnych etapów prac;
  • Odbiór końcowy – po całkowitym zakończeniu robót.
2. Z czynności odbioru sporządza się protokół podpisany przez obie strony.

§ 6. GWARANCJA I RĘKOJMIA

1. Wykonawca udziela gwarancji na wykonane roboty na okres ………. miesięcy od daty odbioru końcowego.
2. W okresie gwarancji Wykonawca zobowiązuje się do bezpłatnego usunięcia wad w terminie ………. dni od daty zgłoszenia przez Inwestora.

§ 7. KARY UMOWNE

1. Wykonawca zapłaci Inwestorowi kary umowne:
  • Za opóźnienie w wykonaniu przedmiotu umowy – ………. % wynagrodzenia umownego za każdy dzień opóźnienia;
  • Za opóźnienie w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze – ………. % wynagrodzenia umownego za każdy dzień opóźnienia;
2. Inwestor zapłaci Wykonawcy kary umowne za odstąpienie od umowy z przyczyn zależnych od Inwestora w wysokości ………. % wynagrodzenia umownego.

§ 8. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
INWESTOR WYKONAWCA
………………………….. …………………………..
Strona 1

Jak prawidłowo wypełnić umowę o roboty budowlane

Przedstawiony wzór umowy o roboty budowlane zawiera wszystkie kluczowe elementy, jednak warto zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów podczas jej wypełniania i dostosowania do konkretnej inwestycji.

Dokładne określenie stron umowy

W przypadku osób fizycznych należy podać pełne dane osobowe, w tym PESEL. Dla firm konieczne jest wpisanie pełnej nazwy, adresu siedziby, numeru NIP oraz danych osoby upoważnionej do reprezentacji. Upewnij się, że osoba podpisująca umowę ma odpowiednie umocowanie prawne do reprezentowania firmy. Warto zweryfikować te informacje w Krajowym Rejestrze Sądowym lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Precyzyjne określenie przedmiotu umowy

Szczegółowy opis zakresu prac jest kluczowy dla uniknięcia nieporozumień. Warto dołączyć do umowy dokumentację techniczną, projekt, kosztorys oraz harmonogram prac jako załączniki. Im bardziej szczegółowy opis, tym mniejsze ryzyko późniejszych sporów dotyczących zakresu robót. Należy uwzględnić nie tylko rodzaj prac, ale również standardy wykonania, parametry techniczne oraz jakość używanych materiałów.

Terminy realizacji

Określając terminy realizacji, warto uwzględnić możliwe opóźnienia spowodowane czynnikami zewnętrznymi, takimi jak warunki atmosferyczne. Można wprowadzić zapis o możliwości przedłużenia terminu w określonych okolicznościach, np. „w przypadku wystąpienia niekorzystnych warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie robót przez okres dłuższy niż 5 dni, termin zakończenia prac może ulec przedłużeniu o czas trwania tych przeszkód”. Precyzyjne określenie okoliczności umożliwiających przedłużenie terminu chroni obie strony przed nieuzasadnionymi roszczeniami.