Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument, który w sposób wiążący zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (końcowej umowy sprzedaży, najczęściej w formie aktu notarialnego). Jej głównym celem jest zabezpieczenie interesów kupującego i sprzedającego, zanim dojdzie do ostatecznego przeniesienia własności nieruchomości.

Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna powinna wskazywać dokładne oznaczenie stron, precyzyjny opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, sposób korzystania), a także uzgodnioną cenę sprzedaży oraz sposób jej zapłaty. Bardzo istotne jest również rozróżnienie, czy uiszczona kwota ma charakter zadatku, czy zaliczki – od tego zależą skutki ewentualnego odstąpienia od umowy.

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto ująć także termin zawarcia umowy przyrzeczonej, informacje o tym, kto ponosi koszty aktu notarialnego i podatków, a także oświadczenia stron dotyczące stanu prawnego nieruchomości (np. brak obciążeń, służebności, toczących się sporów). W praktyce często wprowadza się również kary umowne lub uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

Poniżej znajdziesz prosty, edytowalny wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, który można dostosować do konkretnej transakcji. Ma on charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika, ale pozwala uporządkować najważniejsze zapisy i uniknąć typowych błędów przy sporządzaniu tego typu dokumentu.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

zawarta w dniu ……………………………………… w ……………………………………………………. pomiędzy:

1. ………………………………………………………, zamieszkałym(-ą) w ……………………………………………………., ul. ……………………………………………………., PESEL ……………………………………………………., legitymującym(-ą) się dowodem osobistym seria i numer ……………………………………………………., zwanym(-ą) dalej „Sprzedającym”,

2. ………………………………………………………, zamieszkałym(-ą) w ……………………………………………………., ul. ……………………………………………………., PESEL ……………………………………………………., legitymującym(-ą) się dowodem osobistym seria i numer ……………………………………………………., zwanym(-ą) dalej „Kupującym”,

łącznie zwanymi dalej „Stronami”.

§ 1. Przedmiot umowy przedwstępnej

1. Sprzedający oświadcza, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości położonej w ……………………………………………………., przy ul. ……………………………………………………., stanowiącej ……………………………………………………. o powierzchni …………………………………. m², dla której Sąd Rejonowy w ……………………………………………………. prowadzi księgę wieczystą nr ……………………………………………………..

2. Strony zgodnie postanawiają, że przedmiotem niniejszej umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona”).

§ 2. Oświadczenia Sprzedającego

1. Sprzedający oświadcza, że nieruchomość jest wolna od wszelkich praw osób trzecich, ograniczeń w rozporządzaniu oraz roszczeń, a także nie jest przedmiotem postępowań sądowych, administracyjnych ani egzekucyjnych.

2. Sprzedający zapewnia, że wszystkie podatki i opłaty związane z nieruchomością zostały uregulowane i nie istnieją żadne zaległości z tego tytułu.

§ 3. Cena sprzedaży i sposób zapłaty

1. Strony ustalają cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę ……………………………………………………. zł (słownie: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….).

2. Kupujący tytułem części zapłaty ceny uiszcza na rzecz Sprzedającego kwotę ……………………………………………………. zł (słownie: ………………………………………………………………), która stanowi zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

3. Pozostała część ceny, tj. kwota ……………………………………………………. zł, zostanie zapłacona Sprzedającemu najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej w sposób: ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

§ 4. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

1. Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę Przyrzeczoną w formie aktu notarialnego najpóźniej do dnia ……………………………………………………. w kancelarii notarialnej wskazanej przez …………………………………………………….

2. Koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz opłaty sądowe i podatkowe poniesie: ……………………………………………………………………………………………………………………………………….

§ 5. Skutki niewykonania umowy

1. W przypadku, gdy do zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający ma prawo zatrzymać otrzymany zadatek.

2. W przypadku, gdy do zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

3. Niezależnie od powyższego, stronie niewinnej przysługuje prawo dochodzenia zawarcia Umowy Przyrzeczonej na drodze sądowej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, o ile niniejsza umowa została zawarta w formie aktu notarialnego.

§ 6. Postanowienia końcowe

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, chyba że Strony postanowią inaczej w formie aktu notarialnego.

2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 389–390 KC.

3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

§ 7. Podpisy stron

…………………………………………………….
Podpis Sprzedającego

…………………………………………………….
Podpis Kupującego

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – data przygotowania: ………………………………………

Strona 1

Jak korzystać ze wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ma charakter ogólny i powinien być każdorazowo dostosowany do konkretnej transakcji. Należy uzupełnić przede wszystkim dokładne dane stron, opis nieruchomości oraz wysokość ceny. Bez tych elementów umowa może być uznana za zbyt ogólną, a tym samym trudną do wyegzekwowania. Warto też sprawdzić, czy dane z księgi wieczystej są aktualne i zgodne ze stanem faktycznym.

Dane stron i opis nieruchomości

Błędy w danych identyfikujących strony lub nieruchomość to jeden z najczęstszych problemów w umowach. Należy wpisać pełne imiona i nazwiska, numer PESEL oraz dane dowodu osobistego. W opisie nieruchomości trzeba wskazać adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię oraz rodzaj nieruchomości (np. lokal mieszkalny, działka budowlana). Im bardziej precyzyjny opis, tym mniejsze ryzyko sporów co do tego, co jest przedmiotem sprzedaży.

Cena, zadatek i zaliczka

W przedstawionym wzorze zastosowano zadatek, ponieważ jest on silniejszym zabezpieczeniem wykonania umowy niż zwykła zaliczka. Zadatek daje stronie niewinnej możliwość zatrzymania go lub żądania podwójnej kwoty w razie niewykonania umowy. Jeżeli strony chcą, aby wpłacona kwota miała neutralny charakter i podlegała zwrotowi niezależnie od przyczyn odstąpienia, mogą zamiast zadatku wprowadzić zaliczkę. Wtedy w treści umowy należy wyraźnie użyć słowa „zaliczka” i usunąć zapisy dotyczące zatrzymania lub podwójnego zwrotu kwoty.

Najważniejsze zapisy zabezpieczające strony

Przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto zastanowić się nad dodatkowymi klauzulami zabezpieczającymi. Można wprowadzić np. warunek zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego albo od wykreślenia konkretnej hipoteki. Takie warunki muszą być jasno i precyzyjnie sformułowane, aby nie pozostawiały pola do dowolnej interpretacji.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie powinien być zbyt odległy, ale musi uwzględniać realny czas potrzebny na zebranie środków, uzyskanie kredytu czy skompletowanie dokumentów. Zbyt krótki termin może powodować presję i ryzyko niewywiązania się z umowy, z kolei zbyt długi osłabia motywację stron. Dobrym rozwiązaniem jest ustalenie konkretnej daty oraz możliwości jej przedłużenia w uzasadnionych przypadkach.

Forma umowy a możliwość dochodzenia jej wykonania

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, jednak tylko umowa zawarta w formie aktu notarialnego pozwala skutecznie dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli stronom zależy na maksymalnym zabezpieczeniu transakcji, powinny rozważyć podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza. W innym przypadku możliwe będzie jedynie żądanie odszkodowania z tytułu niewykonania zobowiązania.

Co można zmodyfikować i kiedy skonsultować się z prawnikiem

W przedstawionym wzorze można swobodnie modyfikować m.in. rozkład kosztów transakcji, wysokość zadatku, terminy oraz katalog oświadczeń stron. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością lub prawem najmu, konieczne będzie dodanie odpowiednich postanowień regulujących sposób usunięcia tych obciążeń. W razie wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości lub nietypowych zapisów zawsze warto skonsultować treść umowy z prawnikiem lub notariuszem, aby uniknąć problemów już po podpisaniu dokumentu.