Umowa najmu okazjonalnego - kluczowe informacje

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który ma lepiej zabezpieczyć interesy właściciela, a jednocześnie zapewnić najemcy przejrzyste zasady. Taka umowa może być zawierana wyłącznie przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali i wymaga spełnienia kilku dodatkowych, ustawowych warunków formalnych.

Prawidłowo przygotowana umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać wszystkie typowe elementy zwykłej umowy najmu: dane stron, dokładny opis lokalu, czas trwania najmu, wysokość i sposób płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych, zasady rozliczenia mediów, kaucję, katalog praw i obowiązków stron oraz warunki wypowiedzenia. Dodatkowo, aby korzystać z uproszczonej procedury eksmisyjnej, konieczne są trzy kluczowe załączniki sporządzane poza samą umową.

Do najważniejszych, charakterystycznych elementów należą: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, pisemne wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji, oraz zgoda właściciela tego lokalu (również w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym albo w formie aktu notarialnego). Dodatkowo wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ustawowym terminie.

Poniższy wzór umowy najmu okazjonalnego ma charakter poglądowy. Pomaga uporządkować treść kontraktu i przypomina o kluczowych elementach, ale przed podpisaniem konkretnej umowy warto skonsultować jej treść z prawnikiem lub doradcą. Poszczególne paragrafy można modyfikować, dopasowując je do potrzeb wynajmującego i najemcy, przy zachowaniu wymogów wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego

Zawarta w dniu ………………………………………. w ………………………………………. pomiędzy:

1) Wynajmującym: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………, zamieszkałym(-ą) w ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………, PESEL: ………………………………………….., legitymującym(-ą) się dowodem osobistym seria i nr …………………………………………………., zwanym(-ą) dalej „Wynajmującym”,

2) Najemcą: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………, zamieszkałym(-ą) w ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………, PESEL: ………………………………………….., legitymującym(-ą) się dowodem osobistym seria i nr …………………………………………………., zwanym(-ą) dalej „Najemcą”.

§ 1. Przedmiot umowy

1. Wynajmujący oświadcza, że jest wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………, o łącznej powierzchni użytkowej ……………….. m², składającego się z ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… (dalej „Lokal”).

2. Lokal przeznaczony jest wyłącznie na cele mieszkaniowe Najemcy oraz osób z nim zamieszkujących, wymienionych imiennie w załączniku nr 1 do niniejszej umowy.

§ 2. Czas trwania najmu

1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od dnia ………………………………………. do dnia ………………………………………. jako umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

2. Przedłużenie okresu najmu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 3. Czynsz i opłaty

1. Strony ustalają miesięczny czynsz najmu w wysokości ……………………………………………. zł (słownie: ………………………………………………………………………………………………………………………. zł), płatny z góry do dnia ……………. każdego miesiąca na rachunek bankowy Wynajmującego nr ……………………………………………………

2. Niezależnie od czynszu Najemca zobowiązuje się do terminowego ponoszenia opłat eksploatacyjnych, w szczególności za: energię elektryczną, gaz, wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości oraz opłaty na rzecz wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej według faktycznego zużycia lub stawek obowiązujących w dniu wystawienia rachunku.

3. Zwłoka w zapłacie czynszu lub opłat przekraczająca 3 pełne okresy płatności uprawnia Wynajmującego do wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminów przewidzianych w przepisach o najmie okazjonalnym.

§ 4. Kaucja

1. Na zabezpieczenie roszczeń Wynajmującego z tytułu najmu, Najemca wpłaca kaucję w wysokości ……………………………………………. zł, nie wyższej niż krotność 6-miesięcznego czynszu.

2. Kaucja podlega zwrotowi w terminie 1 miesiąca od dnia opróżnienia Lokalu przez Najemcę i protokolarnego przekazania Lokalu Wynajmującemu, po potrąceniu ewentualnych należnych wynagającemu kwot.

§ 5. Prawa i obowiązki stron

1. Najemca zobowiązuje się do używania Lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego.

2. Bez pisemnej zgody Wynajmującego Najemca nie może: a) oddawać Lokalu lub jego części w podnajem, b) dokonywać trwałych ulepszeń lub przeróbek w Lokalu, c) zmieniać sposobu użytkowania Lokalu.

3. Wynajmujący zobowiązuje się utrzymywać Lokal i budynek w stanie przydatnym do umówionego użytku w zakresie obciążającym właściciela zgodnie z przepisami prawa.

§ 6. Najem okazjonalny – oświadczenia i załączniki

1. Najemca oświadcza, że w dniu podpisania niniejszej umowy złożył przed notariuszem odrębne oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania Lokalu Wynajmującemu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy (załącznik nr 2).

2. Najemca wskazuje lokal zastępczy położony w ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia Lokalu (załącznik nr 3).

3. Właściciel lokalu zastępczego składa pisemne oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących (załącznik nr 4) z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że oświadczenie zostało złożone w formie aktu notarialnego.

§ 7. Rozwiązanie umowy

1. Umowa wygasa z upływem okresu, na jaki została zawarta, chyba że strony postanowią inaczej w formie pisemnego aneksu.

2. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w przypadkach oraz z zachowaniem terminów określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, w szczególności w razie: rażącego naruszania przez Najemcę porządku domowego, zwłoki w zapłacie czynszu i opłat, używania Lokalu niezgodnie z umową.

§ 8. Postanowienia końcowe

1. Wynajmujący zobowiązuje się do zgłoszenia niniejszej umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego w terminie określonym przepisami prawa.

2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

4. Załączniki stanowią integralną część umowy: załącznik nr 1 – wykaz osób mających zamieszkać w Lokalu; załącznik nr 2 – oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji; załącznik nr 3 – wskazanie lokalu zastępczego; załącznik nr 4 – zgoda właściciela lokalu zastępczego.

Podpisy stron:

…………………………………………………
Wynajmujący

…………………………………………………
Najemca

Wzór umowy najmu okazjonalnego – data przygotowania: ………………………………………..

Strona 1

Najważniejsze elementy umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. W treści zawsze powinny znaleźć się: dokładne dane stron, opis lokalu, czas trwania umowy, wysokość czynszu i opłat, wysokość kaucji oraz zasady jej rozliczenia. Istotne jest, aby wprost wskazać, że jest to „umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego”, a nie zwykła umowa najmu – to ułatwia późniejsze dochodzenie praw przez wynajmującego.

Wzór można uzupełnić o dodatkowe paragrafy, np. dotyczące zasad malowania ścian, trzymania zwierząt, palenia papierosów czy możliwości przechowywania rowerów i wózków w częściach wspólnych. Wszystkie ograniczenia powinny być opisane jasno i konkretnie, tak aby nie budziły wątpliwości interpretacyjnych.

Załączniki do najmu okazjonalnego – co jest obowiązkowe

Najistotniejszą różnicą między zwykłą umową a najmem okazjonalnym są wymagane załączniki. Bez nich umowa nie spełni warunków przewidzianych w ustawie, a wynajmujący nie skorzysta z uproszczonej procedury eksmisji. Wzór przewiduje cztery załączniki: wykaz osób zamieszkujących, oświadczenie notarialne najemcy, wskazanie lokalu zastępczego oraz zgodę właściciela tego lokalu.

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego – nie wystarczy zwykłe pismo czy podpis poświadczony. Z kolei zgoda właściciela lokalu zastępczego może mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym albo również aktu notarialnego. W praktyce najlepiej zebrać wszystkie załączniki przed wydaniem kluczy do lokalu.

Co można zmodyfikować w załącznikach

Można zmienić układ graficzny i brzmienie poszczególnych oświadczeń, ale należy zachować ich minimum treściowe: wyraźne wskazanie obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę, dokładne oznaczenie lokalu zastępczego oraz jednoznaczną zgodę właściciela tego lokalu na zamieszkanie najemcy. Warto także dodać klauzulę o aktualizowaniu danych, gdyby lokal zastępczy lub jego właściciel ulegli zmianie w trakcie trwania umowy.

Najczęstsze błędy przy sporządzaniu umowy

Jednym z najpoważniejszych błędów jest brak zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Nawet idealnie napisana umowa i komplet załączników nie wystarczą, jeśli wynajmujący nie dopełni obowiązku zgłoszenia w ustawowym terminie. W takiej sytuacji traci on przywileje związane z najmem okazjonalnym i wraca do standardowego trybu ochrony lokatorów.

Drugim typowym problemem jest zbyt ogólny opis odpowiedzialności za szkody i drobne naprawy. Dobrą praktyką jest dodanie do umowy lub jako załącznika szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego z opisem stanu technicznego i liczników. Pozwala to uniknąć sporów przy rozliczaniu kaucji.

Jak bezpiecznie dostosować wzór do własnych potrzeb

Wzór umowy najmu okazjonalnego można modyfikować, pod warunkiem że nie narusza on przepisów bezwzględnie obowiązujących, zwłaszcza ustawy o ochronie praw lokatorów. Zaleca się, aby nie usuwać paragrafów dotyczących załączników, kaucji i zasad wypowiedzenia, a jedynie doprecyzowywać ich treść. Jeśli strony chcą wprowadzić nietypowe rozwiązania (np. rozliczanie nakładów na remont), warto skonsultować je wcześniej z prawnikiem.

Dobrze sporządzona umowa najmu okazjonalnego chroni interes wynajmującego i jednocześnie jest transparentna dla najemcy. Przejrzysty wzór, uzupełniony o wymagane załączniki i rzetelny protokół przekazania lokalu, znacząco ogranicza ryzyko konfliktów i ułatwia dochodzenie swoich praw po zakończeniu najmu.