Prawo gospodarcze Prawo nieruchomości Umowy cywilnoprawne Umowy handlowe

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości: kluczowe aspekty i wzór do pobrania

26 czerwca 2025
Bartosz Jakubowski

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to kluczowy dokument w procesie nabywania nieruchomości, który zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna znacząco zmniejsza ryzyko niepowodzenia transakcji i daje stronom pewność, że dojdzie ona do skutku na ustalonych warunkach.

Dokument ten powinien zawierać precyzyjne dane identyfikujące strony umowy oraz szczegółowy opis nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Kluczowym elementem jest określenie ceny sprzedaży oraz warunków jej zapłaty, w tym ewentualnego zadatku lub zaliczki. Umowa powinna również wskazywać termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz konsekwencje niedotrzymania tego terminu.

Warto pamiętać, że umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego lub zwykłej formie pisemnej. Ta pierwsza daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, podczas gdy druga zapewnia jedynie roszczenie odszkodowawcze. Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna uwzględnia również warunki, od których spełnienia uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, np. uzyskanie kredytu przez kupującego czy zwolnienie nieruchomości z obciążeń hipotecznych.

Poniżej prezentujemy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, który można dostosować do indywidualnych potrzeb i okoliczności transakcji.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Zawarta w dniu …………………… w …………………… pomiędzy:
Sprzedającym:
…………………… (imię i nazwisko/nazwa), zamieszkałym/z siedzibą w …………………… (adres), PESEL/NIP: ……………………, reprezentowanym przez …………………… (jeśli dotyczy)
a
Kupującym:
…………………… (imię i nazwisko/nazwa), zamieszkałym/z siedzibą w …………………… (adres), PESEL/NIP: ……………………, reprezentowanym przez …………………… (jeśli dotyczy)
zwanymi dalej łącznie „Stronami”, a każda z osobna „Stroną”.

§ 1. PRZEDMIOT UMOWY

1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w …………………… przy ul. ……………………, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym ……………………, o powierzchni …………………… m², dla której Sąd Rejonowy w ……………………, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr …………………… (zwanej dalej „Nieruchomością”).
2. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a Kupujący zobowiązuje się kupić opisaną wyżej Nieruchomość za cenę i na warunkach określonych w niniejszej umowie.

§ 2. CENA I WARUNKI PŁATNOŚCI

1. Strony ustalają cenę sprzedaży Nieruchomości na kwotę …………………… zł (słownie: …………………… złotych).
2. Na poczet ceny sprzedaży Kupujący wpłaci Sprzedającemu zadatek w wysokości …………………… zł (słownie: …………………… złotych) w terminie do dnia …………………… na rachunek bankowy Sprzedającego nr …………………….
3. Pozostała część ceny w kwocie …………………… zł (słownie: …………………… złotych) zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. UMOWA PRZYRZECZONA

1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego do dnia …………………….
2. Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym taksa notarialna i opłaty sądowe, ponosi …………………….

§ 4. OŚWIADCZENIA SPRZEDAJĄCEGO

Sprzedający oświadcza, że:
  • Nieruchomość stanowi jego wyłączną własność i nie jest obciążona prawami osób trzecich;
  • Nieruchomość nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego;
  • nie ma żadnych zaległości w opłatach i podatkach dotyczących Nieruchomości;
  • nie istnieją żadne okoliczności ograniczające lub uniemożliwiające rozporządzanie Nieruchomością.

§ 5. WARUNKI DODATKOWE

1. Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od spełnienia następujących warunków:
  • uzyskania przez Kupującego kredytu hipotecznego na zakup Nieruchomości;
  • uzyskania przez Sprzedającego zgody banku na wykreślenie hipoteki (jeśli dotyczy);
  • …………………… (inne warunki).
2. W przypadku niespełnienia powyższych warunków do dnia ……………………, każda ze Stron ma prawo odstąpić od niniejszej umowy.

§ 6. KARY UMOWNE I ZADATEK

1. W przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Sprzedającego, Kupujący ma prawo odstąpić od umowy i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
2. W przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Kupującego, Sprzedający ma prawo odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek.

§ 7. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
………………………………………… …………………………………………
Sprzedający Kupujący
Strona 1

Jak prawidłowo wypełnić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości

Przedstawiony wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawiera wszystkie niezbędne elementy, które powinny znaleźć się w tego typu dokumencie. Poniżej znajdziesz wskazówki, jak poprawnie wypełnić poszczególne sekcje oraz na co zwrócić szczególną uwagę.

Identyfikacja stron umowy

W pierwszej części umowy należy precyzyjnie określić dane obu stron. W przypadku osób fizycznych podajemy imię, nazwisko, adres zamieszkania oraz numer PESEL. Dla podmiotów gospodarczych konieczne jest wskazanie pełnej nazwy firmy, siedziby, numeru NIP oraz osób uprawnionych do reprezentacji. Pamiętaj, aby dane były zgodne z dokumentami tożsamości lub dokumentami rejestrowymi firmy.

Opis przedmiotu umowy

W § 1 umowy należy dokładnie opisać nieruchomość będącą przedmiotem transakcji. Ważne jest podanie wszystkich danych identyfikacyjnych: adresu, numeru działki, powierzchni oraz numeru księgi wieczystej. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko nieporozumień w przyszłości. Warto również załączyć do umowy wypis z rejestru gruntów lub wydruk z elektronicznej księgi wieczystej.

Cena i warunki płatności

W § 2 określamy cenę sprzedaży oraz sposób jej zapłaty. Należy precyzyjnie wskazać kwotę zadatku, termin jego wpłaty oraz numer rachunku bankowego sprzedającego. Pamiętaj o rozróżnieniu między zadatkiem a zaliczką – mają one różne konsekwencje prawne. Zadatek przepada na rzecz sprzedającego, jeśli kupujący nie wywiąże się z umowy, natomiast zaliczka podlega zwrotowi.

Umowa przyrzeczona

W § 3 wskazujemy termin zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy ostatecznej) oraz określamy, kto poniesie koszty jej zawarcia. Termin powinien być realny i uwzględniać czas potrzebny na uzyskanie kredytu hipotecznego, jeśli kupujący planuje finansować zakup z kredytu. Standardowo umowę przyrzeczoną zawiera się w terminie 2-3 miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej.

Oświadczenia sprzedającego

W § 4 sprzedający składa oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Jest to kluczowa część umowy z punktu widzenia bezpieczeństwa kupującego. Warto rozszerzyć standardowe oświadczenia o dodatkowe informacje dotyczące np. stanu technicznego budynku, uzbrojenia działki czy planów zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru.

Warunki dodatkowe

W § 5 określamy warunki, od których spełnienia uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Najczęściej spotykane warunki to uzyskanie kredytu przez kupującego oraz zwolnienie nieruchomości z obciążeń hipotecznych. Warto precyzyjnie określić termin, do którego warunki te powinny zostać spełnione, oraz konsekwencje ich niespełnienia.

Kary umowne i zadatek

W § 6 określamy konsekwencje niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron. Zgodnie z kodeksem cywilnym, w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast jeśli to kupujący nie wywiąże się z umowy, zadatek przepada na rzecz sprzedającego.

Postanowienia końcowe

W § 7 zawieramy standardowe klauzule dotyczące formy zmian umowy oraz właściwości prawa. Warto rozważyć dodanie klauzuli dotyczącej sposobu rozstrzygania ewentualnych sporów, np. poprzez mediację lub przed sądem właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego daje kupującemu silniejszą ochronę prawną – w przypadku uchylania się sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może wystąpić do sądu o zastępcze oświadczenie woli (zastępujące umowę przyrzeczoną). Przy zwykłej formie pisemnej kupujący może dochodzić jedynie odszkodowania.

Pamiętaj, że przedstawiony wzór umowy przedwstępnej jest jedynie propozycją i powinien zostać dostosowany do konkretnej sytuacji. W przypadku wątpliwości lub skomplikowanego stanu prawnego nieruchomości, warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem. Dobrze przygotowana umowa przedwstępna to podstawa bezpiecznej i udanej transakcji na rynku nieruchomości.